Smartare fastighetsservice med ny teknik

Anna Rudberg, affärsområdeschef för fastighet på Coor i Sverige, om de viktigaste trenderna som påverkar fastighetstjänsterna imorgon.

Tre viktiga trender som påverkar fastighetstjänster 

Tekniken har utvecklats snabbt inom fastighetsbranschen de senaste åren. Allt fler fastighetsägare och serviceleverantörer investerar i sensorer, BIM (Building Information Modelling), drönare och AI. Det innebär nya krav och möjligheter för fastighetsserviceföretag, och Coor är en ledande partner med innovativa och smarta lösningar.  

Fastigheter står för nästan 40 % av alla energi- och processrelaterade koldioxidutsläpp. Omkring 70 % av dessa utsläpp kommer från byggnader eller produktion av el till byggnader. Ny teknik och energieffektiva lösningar, i kombination med ökad tillgänglighet och användning av data, kan minska byggnadernas energiförbrukning avsevärt och samtidigt öka prestandan och välmåendet hos de människor som använder dem. Med tanke på den stora andelen koldioxidutsläpp som kommer från fastigheter, är det viktigt att fastighetsägarna vidtar åtgärder för att begränsa den globala uppvärmningen till 1,5 grader, i linje med Parisavtalet. Med den senaste tidens stigande energipriser och politiska instabilitet finns det också uppenbara ekonomiska och riskreducerande incitament för att påskynda en lägre energiförbrukning.

En ökad komplexitet, inte minst tekniskt, av fastighetstjänster har drivit den nordiska marknaden mot mer partnerskapsbaserade affärsmodeller. Istället för de tidigare frekvensbaserade underhållsavtalen används nu ofta värdebaserade modeller med fokus på driftsäkerhet för kritiska tillgångar, genom förebyggande och tillståndsbaserat underhåll samt energibesparingar, användarupplevelse och välmående.    

Coor har identifierat tre nyckeltrender som är i fokus för vår tjänsteutveckling  under kommande år: ökad efterfrågan på hållbara fastighetstjänster, behov av digitalt underhåll och konkurrens om kompetent personal. 

För att bli verkligt hållbara och hjälpa kunderna att nå sina hållbarhetsmål är det viktigt att lyckas prestera inom dessa områden. Nedan kan du läsa mer om hur Coor ser på och hanterar dessa viktiga trender. 

Uppsving för hållbara fastighetstjänster

Kostnaden för fastighetstjänster är fortfarande en viktig faktor, ofta i kombination med ett starkt fokus på säkerhet. Flera faktorer gör dock att organisationer tvingas agera på energiområdet. Högre energipriser, osäker tillgång på energi, skärpt lagstiftning, politisk instabilitet och strängare företagspolicyer gör att de måste minska sin energiförbrukning och sina energikostnader. Coor ser också att allt fler kunder kräver hållbara tjänster och att aktörer som inte uppfyller dessa krav riskerar att tappa affärer.  

”Studier visar på ett positivt samband mellan hög miljöklassificering och försäljnings-/hyrespriser.” 

Kraftig ökning av miljöcertifieringar 
Coor upplever ett kraftigt ökat intresse för miljöcertifieringar av byggnader. Certifieringarna kan ses som kvalitetsstämplar, men är även viktiga utifrån ett employer branding-perspektiv samt för fastighetsägare som vill att deras byggnader ska framstå som attraktiva gröna investeringar. Det finns också pengar att tjäna på dessa certifieringar, eftersom studier visar på ett positivt samband mellan hög miljöklassificering och försäljnings-/hyrespriser.  

Uppgradering av certifikat kommer att bli en viktig drivkraft för investeringsbehov i byggnader. Serviceleverantörer bör spela en nyckelroll i certifieringsprocessen, med tanke på deras ingående kunskaper om byggnaderna. Hög kompetens och erbjudanden kopplade till exempelvis beräkning av livscykelanalyser (LCA)  kommer att bli ännu viktigare för att guida kunderna i deras investeringsbeslut. 

”Byggnadens förutsättningar för återanvändning och återvinning kommer att vara avgörande för att uppfylla de allt högre bransch- och kundkraven.” 

Högre krav på återanvändning och transparens 
Kraven på återanvändning och återvinning ökar, både när det gäller traditionellt fastighetsunderhåll och större bygg- och renoveringsprojekt. Vi tror att byggnadernas förutsättningar för återanvändning och återvinning kommer att vara avgörande för att uppfylla de allt högre bransch- och kundkraven.   

Dessutom förväntas kunderna bli ännu mer intresserade av koldioxidavtrycket, dvs. utsläppen av växthusgaser, från serviceleverantörernas verksamheter. Kunder har redan börjat efterfråga en transparent redovisning av tjänsteleverantörers utsläpp, inklusive fotavtryck från köpta varor och tjänster. Vi är övertygade om att denna typ av redovisning snart kommer att krävas för att serviceleverantörer ska vara relevanta i framtida upphandlingar.  

Digital förvaltning

Digitaliseringen har ännu inte nått sin fulla potential inom fastighetsförvaltning. Men med ökad dataanvändning i kombination med AI, BIM och andra tekniska lösningar närmar vi oss det paradigmskifte som så många har väntat på. Under de kommande åren ser Coor en utveckling från frekvensstyrt underhåll till mer tillståndsbaserade och prediktiva modeller. 

De flesta avtal för fastighetstjänster bygger antingen på frekvens eller funktionsspecifikationer. En lyckad tillämpning av dessa avtalsmodeller kräver en grundlig strategi och segmentering. Trots detta är det fortfarande många kunder som inte skiljer på underhållsbehovet i olika delar av sina byggnadsportföljer. Istället anammar de en ”universallösning” för alla sina byggnader, oavsett användningsområde. De flesta industriföretag har till exempel olika byggnader för kontor och produktion, kanske med planer på att omstrukturera eller till och med fasa ut vissa byggnader. 

”Här kan sensorer och uppkopplade enheter tillföra stora mervärden inom fastighetsunderhåll.” 

Segmentering och uppdelning av byggnadsportföljen, i kombination med grundlig inventering av vilken utrusning som finns, säkerställer att de planerade underhållsaktiviteterna bibehåller eller förbättrar byggnadernas skick. Den här modellen är bättre än ”universallösningen”, men den tar fortfarande inte hänsyn till tillgångarnas faktiska tillstånd och prestanda. Här kan sensorer och uppkopplade enheter tillföra mervärden inom fastighetsunderhåll. 

Sensorer och AI fastställer byggnadens faktiska tillstånd 
Idag finns det sensorer som mäter energiförbrukning, ljud, vibrationer, temperatur med mer, för att bedöma hälsotillståndet på utrustning och byggnader. I kombination med AI och maskininlärning kan det hjälpa oss att förutse fel eller haverier. Detta kallar vi digitalt eller prediktivt underhåll. Några av fördelarna med digitalt underhåll är att det kan bidra till högre driftsäkerhet, bättre prestanda och lägre förbrukning. 

”BIM ökar tillgången till relevanta uppgifter och dokument som ligger till grund för drift och underhåll av byggnader.” 

Ökad användning av BIM i drift och underhåll
BIM (Building Information Modelling) har varit ett populärt begrepp inom fastighetsbranschen de senast 10–15 åren. Det har använts flitigt under själva byggfasen och blir nu allt vanligare även inom fastighetsunderhåll. Många företag använder BIM och digitala tvillingar för att öka tillgängligheten till relevanta uppgifter och dokument som ligger till grund för drift och underhåll av byggnader. 

I kombination med ett datoriserat underhållssystem (CMMS, Computerised Maintenance Management System) kan man skapa en källa för byggnadens hälsa, utrustning och dokumentation. Det gör att man kan övervaka byggnadens prestanda och förbättra planeringen och utförandet av underhållsaktiviteter. Det skapar förutsättningar för mer värdebaserade underhållsmodeller som möjliggör leveranser med såväl lägre kostnader som högre kvalitet. Dessutom ger den ökad transparens vad gäller förbrukning av el, gas och vatten, vilket kommer att bli allt viktigare de kommande åren på grund av kraftigt stigande energipriser och vattenbrist. 

Kampen om kompetensen

Den största och viktigaste utmaningen för serviceleverantörer är inte att uppnå miljömässig hållbarhet eller införa ny, digitaliserad teknik, utan att hitta, attrahera och behålla kompetent personal. Kampen om kompetens är avgörande för att serviceleverantörer ska kunna vara relevanta.

Det senaste året har många nybyggnationer och moderniseringar av befintliga byggnader ägt rum i Norden. För att hantera den ökade komplexiteten i den installerade utrustningen i byggnaderna krävs högutbildad personal. Det har länge varit brist på framför allt fastighetstekniker, men även andra yrkesgrupper inom drift och underhåll av fastigheter. Följaktligen är det svårt att hitta personal med rätt kompetens, vilket skapar en kraftigt konkurrensutsatt marknad för fastighetsägare och serviceleverantörer när det gäller att attrahera, rekrytera och behålla nödvändig kompetens. 

Teknik möjliggör mer resurseffektiva arbetssätt 
För att ett företag ska vara attraktivt på arbetsmarknaden är det viktigt att vara en bra arbetsgivare och erbjuda goda utvecklingsmöjligheter. Dessutom behöver man se över hur den samlade kompetensen som finns inom organisationen bäst kan användas. Sensorer och IoT (Internet of Things) möjliggör smartare och mer resurseffektiva arbetssätt. 

Vi ser också att ny teknik och de fördelar som denna medför kommer att spela en avgörande roll för att hantera kompetensbristen på arbetsmarknaden. Ny teknik underlättar både när det gäller att öka kompetensen och att få hävstång på den befintliga kompetensen i en organisation. En tydlig kartläggning över kompetenserna kommer därför bli ännu viktigare än förut. Ett exempel på användbar teknik är AR (Augmented Reality), som skapar nya förbättrade möjligheter att stötta med specialistkompetens utan att behöva vara på plats fysiskt. Andra intressanta områden är VR (Virtual Reality) och MR (Mixed Reality), som erbjuder nya sätt att skapa utbildningsmaterial och instruktioner som kan användas för att höja kompetensen och öka säkerheten i utförandet.

Robotar för ökad säkerhet 
Allt eftersom tekniken utvecklas och blir billigare, kommer fler arbetsuppgifter med största sannolikhet kunna utföras av robotar. Många moment som i dag utförs av människor är än så länge svåra att ersätta med robotar, men tekniska framsteg öppnar upp för nya möjligheter. Redan nu finns till exempel robothunden Spot, utvecklad av Boston Dynamics, som kan utföra visuella inspektioner, läsa av analoga mätinstrument, upptäcka läckor och identifiera oväntade temperaturskillnader. Den här typen av robotar innebär stora fördelar i farliga miljöer som inte är säkra för människor att vistas i.